Владельцы российских торговых центров пересматривают условия работы с арендаторами: спрос падает, розничные сети оптимизируют портфели, и рынок всё быстрее движется к гибким моделям аренды. В некоторых сегментах базовая ставка уже опустилась до нуля.
Торговые центры всё чаще переходят на процент от товарооборота вместо фиксированной ставки.
По данным аналитической компании NF Group, в третьем квартале 2026 года нижняя граница базовых ставок в крупных торговых центрах для ряда категорий достигла нуля. Годовые ставки за квадратный метр составили от 0 до 12 тысяч рублей для магазинов бытовой техники и электроники, от 0 до 8 тысяч — для детских товаров и от 0 до 45 тысяч рублей для ресторанов и кафе.
Ноль в договоре не означает, что ритейлер занимает площадь бесплатно. Как правило, речь о переходе на оплату процента от товарооборота или о длительных арендных каникулах — то есть арендодатель начинает делить коммерческие риски с арендатором, как отмечает сопредседатель Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ритейла Павел Люлин. Раньше такая практика применялась в основном к крупным якорным арендаторам, а теперь становится массовым трендом: девелоперы стараются удержать надёжных сетевых операторов.
Причина — ухудшение экономики розничной торговли. Продажи падают, а расходы на персонал, логистику и содержание магазинов растут. По данным NF Group, только за июль — сентябрь 2026 года 60 ритейлеров объявили об оптимизации портфеля: 48 процентов сокращают количество точек, 35 процентов ликвидируют их полностью. «Стокманн» предупредил о закрытии части магазинов в ближайшие 12 месяцев, Lime заморозил открытие новых точек до 2027 года, а «Детский мир» всё чаще запрашивает пересмотр договоров и получает скидки от 10 до 50 процентов — в зависимости от трафика и локации центра.
Реакция владельцев центров разная: ТРЦ «Акварель» привязывает платежи к товарообороту или покрывает только эксплуатационные расходы, «Ботаника» даёт индивидуальные скидки брендам детских товаров с выраженной сезонностью, а «Место встречи» условия менять отказался и проводит плановую замену операторов.
Рынок уже затормозил: строительство новых торговых центров за январь — сентябрь 2026 года составило 193,5 тысячи квадратных метров, на 45 процентов меньше, чем годом ранее. К концу года доля вакантных площадей может вырасти до 8 процентов, трафик за три квартала снизился на 2,8 процента, а к допандемийному уровню посещаемость не дотягивает 27 процентов.
Для кинотеатров, которые годами были якорями торговых центров, это важный фон: от заполняемости центра зависят и поток зрителей, и условия аренды. Эксперты ждут дальнейшего снижения ставок — сильнее всего в одежде, обуви, электронике и товарах для дома.
Источник: Cinemaplex.